Jak inwestycja, to tylko w luksusowe nieruchomości

Luksus nigdy nie traci na wartości, nie jest zależny od trendów i mody. Nie ma także wyroczni, która jednoznacznie pozwoli zdefiniować luksus. Prawdą jest jednak, że kryzys nie dotyka tej sfery, nawet jeśli chwilowo popyt na luksus spada.

Patrycja Kwiatkowska – Badania przeprowadzone wśród Polaków pokazują, że wyznacznikiem luksusu dla naszych rodaków jest własny jacht, dzieła sztuki i… czas wolny. Na dalszych miejscach pojawiają się biżuteria i odzież, gdyż są masowo podrabiane, a dla amatora prawdziwa wartość tych przedmiotów jest nie do oszacowania. Podobnie przedstawia się sytuacja na rynku nieruchomości. W 2009 r. mogliśmy zaobserwować trend wzrostowy dla rynku nieruchomości określonych jako „luksusowe”. Deweloperzy prześcigali się w pomysłach na zachęcenie klientów do zakupu swoich inwestycji. Jednak powstaje pytanie, ile z tych inwestycji można rzeczywiście nazwać „luksusowymi”. Czy kawalerka o powierzchni 40 mkw. może zapewnić prawdziwy komfort mieszkania i stać się prestiżowym elementem w życiu, tylko dlatego, że inwestor użył nazwy „apartament”, a budynek stoi przy linii metra?

Musi być consierge

W celu ułatwienia klientom weryfikacji ofert rynkowych, analitycy z REAS Consulting opracowali raport przedstawiający podstawowe cechy, które bezwzględnie powinien zawierać projekt, aby mógł pretendować do słowa „prestiż”. Wielkość takiego mieszkania musi przekraczać 70 mkw., minimalna wysokość to 3 m, lokalizacja w prestiżowej dzielnicy, niebanalna architektura, wydzielona część dzienna i nocna, wykończenie wnętrz nowoczesnym sprzętem technologicznym (np. klimatyzacją), duże okna, usługi dodatkowe dla mieszkańców (np. SPA) oraz usługi typu concierge.

Duże rozbieżności

Okazuje się, że niesłabnącą popularnością cieszą się apartamenty w kurortach turystycznych: Zakopanem, Sopocie czy Łebie. Coraz powszechniejsze na rynku są luksusowe projekty dla pasjonatów, np. osiedla willi przy polach golfowych. Jednak wśród największych miast, niekwestionowanym liderem cenowym i ilościowym pozostaje Warszawa, gdzie w 2009 r. oddano i sprzedano najwięcej mieszkań. W pozostałych dużych miastach segment sprzedaży prawdziwych apartamentów luksusowych stanowi mały procent udziału, np. w Krakowie tegoroczny poziom podpisanych umów na zakup mieszkań luksusowych stanowił 3 proc. ogółu. Minimalne ceny za metr kwadratowy apartamentu kształtują się następująco: w Trójmieście i Wrocławiu od 10 tys. zł/mkw., w Krakowie trzeba zapłacić ok. 13 tys. zł/mkw. Dość zachowawczo wygląda sytuacja w Poznaniu oraz Łodzi, gdzie popyt i podaż na apartamenty są niezmiennie niskie.

Na rynku

Nowym trendem, który powoli zdobywa serca Polaków, są apartamenty na rynkach Starego Miasta. Ceny zazwyczaj uzależnione są od miasta, ale nie zawsze odpowiadają faktycznej wartości historycznej miejskich rynków. W tym przypadku znów Warszawa wygrywa pod kątem wysokości cen: wartość metra kwadratowego mieści się w przedziale 19-44 tys. zł pomimo tego, że stołeczna starówka nie ma długiej historii. Natomiast w pozostałych miastach, tj. w Gdańsku, we Wrocławiu i w Krakowie ceny za metr kwadratowy kształtują się na poziomie od 15 do 29 tys. zł.

Powinny rosnąć

Rok 2010 powinien przynieść kilkuprocentowy wzrost popytu na apartamenty luksusowe i wprowadzić stabilizację na rynku nieruchomości. Istotny jest fakt, że klienci decydujący się na apartament często jego zakup finansują w dużej mierze ze środków własnych. Tym samym są mniej zależni od zaostrzonej polityki kredytowej banków. Dostrzegalnym problemem jest natomiast restrykcyjne udzielanie finansowania deweloperom. W 2009 r. mogliśmy obserwować wstrzymanie kilku inwestycji i zamrożenie budowy co najmniej na rok. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie w nadchodzącym roku, na przestrzeni kolejnych lat możemy mieć ogromną nadwyżkę popytu nad podażą, a tym samym wzrost cen za prestiżowe adresy, zwłaszcza na rynku wtórnym. Dlatego deweloperzy, którzy tworzą swoje projekty według obowiązującego kanonu i definicji „luksusu”, powinni być spokojni o sprzedaż. Pomimo spowolnienia ekonomicznego klienci nadal traktują zakup ekskluzywnej nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału. Kryzys może stać się idealną szansą na trafioną inwestycję. Wyłowione teraz z morza ofert apartamenty staną się za kilka lat prawdziwą perłą w aktywach inwestora.

Autorka jest dyrektorem zarządzającym Griffin Real Estate

Inwestycje w górach – czy to się opłaca?

Aleksandra Szarek-Ostrowska – Po miejscowościach nadmorskich przyszła kolej na góry. Wielu deweloperów zainteresowała się takimi miejscami, jak Zakopane, Beskidy czy Karpacz. Jeszcze kilka lat temu można było tam kupić mieszkanie za średnią cenę na poziomie 5 tys. zł/mkw. Boom na rynku nieruchomości w 2005 i 2006 r. spowodował, że bardzo dużo osób, które wcześniej nie interesowały się inwestowaniem w nieruchomości, liczyło na wzrosty cen. W efekcie większość mieszkań w nowych projektach w największych miastach Polski kupowana była pod inwestycje.

Można zarobić na wynajmie

W tym czasie pojawiły się również możliwości alternatywnego inwestowania w nieruchomości, czyli kupowanie mieszkań i domów w miejscowościach turystycznych. Inwestycja taka traktowana była z jednej strony jako „drugi dom’’, z którego możemy dowolnie korzystać, z drugiej zaś jako nieruchomość pod wynajem. W tym drugim wypadku zarabiamy nie tylko na wzroście wartości, ale również na wynajmie. Na pierwszy ogień poszły miejscowości nadmorskie. W miastach takich, jak Sopot czy Gdańsk, oraz w ich najbliższych okolicach ceny niejednokrotnie przekraczały 20 tys. zł/mkw. W kurortach takich, jak Kołobrzeg za metr kwadratowy w szczytowym momencie trzeba było płacić kilkanaście tysięcy złotych.

Im bliżej centrum, tym wyższa cena

Po miejscowościach nadmorskich przyszła kolej na góry. Wielu deweloperów zainteresowało się takimi miejscami, jak Zakopane, Beskidy czy Karpacz. Jeszcze kilka lat temu można tam było kupić mieszkanie za średnią cenę na poziomie 5 tys. zł/mkw. Jednak w efekcie ogromnego zainteresowania ceny te znacznie wzrosły. W tej chwili najwięcej zapłacimy za mieszkania w Zakopanem. Na przykład apartamenty w inwestycji „Szklane Domy’’ kosztują od 11?500 do 15?400 zł/mkw. Nieco tańsze są apartamenty w inwestycji „Szymoszkowa Residence’’ (9950 – 14?100 zł/mkw.). Tak wysoka cena tych inwestycji wynika z ich doskonałej lokalizacji. Im bliżej centrum miasta lub stoków, tym cena będzie wyższa.

Najpopularniejsze kierunki

Obecnie nie jest dobry moment na zakup mieszkania czy też domu w górach. W ostatnich latach ceny w najatrakcyjniejszych lokalizacjach osiągnęły zbyt wysoki poziom i nawet ostatnie spadki niewiele zmieniły. Kiepską sytuację tego segmentu rynku widać po spadku zainteresowania inwestorów. To z kolei może zmusić deweloperów do obniżenia cen, jednak nie powrócą one na pewno do tak atrakcyjnego poziomu jak kilka lat temu. Jeśli ktoś jednak chciałby mimo wszystko inwestować w miejscach zimowego wypoczynku, powinien raczej omijać najbardziej popularne kierunki i skupić się nad tymi, które dopiero się rozwijają. Takimi miejscami są na przykład Karkonosze czy Bieszczady. W sprzedaży są tu najczęściej domy, jednak ich ceny są bardzo konkurencyjne w stosunku do Zakopanego. Mała podaż sprzyja również większym dochodom z inwestycji.

Autorka jest specjalistą rynku nieruchomości Home Broker